7.2. ІПОТЕЧНІ ОПЕРАЦІЇ
Існують і інші поняття іпотеки. Іпотека - це кредит, отриманий під заставу нерухомості. У нашій країні порядок здійснення іпотеки регулюється Законом РФ від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
Нерухомість - це ділянка території з належними йому природними ресурсами (грунтом, водою та іншими мінеральними і рослинними ресурсами), а також будівлями і спорудами. Згідно зі статтею 130 ЦК РФ до нерухомості належать земельні ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, будівлі, споруди, підприємства, квартири, а також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
Застава земельних ділянок, підприємств, споруд, квартир та іншого нерухомого майна може виникати лише остільки, оскільки їх обіг допускається федеральними законами.
Предметом іпотеки може бути незавершене будівництво нерухомого майна, що зводиться на земельній ділянці, відведеній для будівництва в установленому законом порядку.
Частина майна, розділ якого неможливий без зміни його призначення (неподільна річ), не може бути самостійним предметом іпотеки. Правила про іпотеку нерухомого майна відповідно застосовуються до застави прав орендаря за договором про оренду такого майна (право оренди), якщо інше не встановлено федеральним законом і не суперечить суті орендних відносин.
Іпотека не допускається щодо:
частини земельної ділянки, яка з урахуванням його розміру не може бути використаний в якості самостійного ділянки з дотриманням призначення земель відповідної категорії;
житлових кімнат, складових частина будинку або квартири власника цього будинку або квартири;
підприємства, щодо якого порушено справу про банкрутство або прийнято рішення про ліквідацію або реорганізацію.
Іпотека встановлюється на майно, яке належить заставодавцю на правах власності або господарського відання.
Майно, на яке встановлена іпотека, залишається у заставодавця в його володінні та користуванні.
На майно, що перебуває у спільній сумісній власності (без визначення частки кожного з власників у праві власності), іпотека може бути встановлена за наявності згоди на це всіх власників. Згода має бути дано в письмовій формі.
Предмет іпотеки визначається в договорі із зазначенням його наймену-вання, місця знаходження та описом, достатнім для ідентифікації цього предмета.
У договорі про іпотеку мають бути вказані право, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і найменування органу державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право заставодавця.
Якщо предметом іпотеки є належне заставодавцю пра-во оренди, орендоване майно має бути визначено в договорі про іпотеку так само, як якщо б вона сама була б предметом іпотеки, і повинен бути вказаний термін оренди.
Оцінка предмета іпотеки визначається відповідно до законодавства Російської Федерації за згодою заставодавця з заставоутримувачем.
При іпотеці державного та муніципального майна його оцінка здійснюється відповідно до вимог, встановлених федеральним законом і у визначеному ним порядку.
Сторони договору про іпотеку можуть доручити оцінку предмета іпотеки незалежної професійної організації.
Зобов'язання, що забезпечується іпотекою, має бути назване в договорі про іпотеку з зазначенням його суми, підстави виникнення та терміну виконання. У тих випадках, коли це зобов'язання грунтується на якомусь договорі, повинні бути зазначені сторони цього договору, дата і місце його укладення. Якщо сума забезпечуваного іпотекою зобов'язання підлягає визначенню в майбутньому, в договорі про іпотеку мають бути вказані порядок та інші необхідні умови її визначення.
Якщо забезпечує іпотекою зобов'язання підлягає виконанню частинами, в договорі про іпотеку мають бути вказані терміни (періодичність) відповідних платежів та їх розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри.
Якщо права заставоутримувача відповідно до статті 13 Закону РФ від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ засвідчуються заставної, на це вказується в договорі про іпотеку. Договір про іпотеку повинен бути нотаріально посвідчений і підлягає державній реєстрації.
Недотримання правил про нотаріальне посвідчення та державної реєстрації договору про іпотеку тягне його недійсність. Такий договір називається нікчемним.
Договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з мо-мента його державної реєстрації.
При включенні угоди про іпотеку в кредитний або інший договір, що містить забезпечує іпотекою зобов'язання, щодо форми та державної реєстрації цього договору повинні бути дотримані вимоги, встановлені для договору про іпотеку.
Якщо в договорі іпотеки зазначено, що права заставодержателя засвідчуються заставної, разом з таким договором нотаріусу подається заставна. Нотаріус робить на заставній відмітку про час і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку, нумерує і скріплює печаткою листи заставної.
Права заставодержателя за забезпеченим іпотекою зобов'язанням і за договором про іпотеку можуть бути засвідчені заставної.
Заставна є іменним цінним папером, що засвідчує такі права її законного власника:
право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку;
право застави на вказане майно.
Зобов'язати за заставною особами є боржник за забезпеченим іпотекою зобов'язанням і заставодавець.
Складання і видача заставної не допускаються, якщо:
1) предметом іпотеки є:
| підприємство як майновий комплекс;
земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, на які поширюється дія Федерального закону від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ;
лісу;
право оренди майна, перерахованого в цьому пункті.
2) Іпотекою забезпечується грошове зобов'язання, сума боргу за яким на момент укладення договору не визначено і ко-лось не містить умов, що дозволяють цю суму визначити.
Заставна складається заставодавцем, а якщо він є третьою особою, також і боржником за забезпеченим іпотекою зобов'язанням.
Заставна видається початкового заставодержателю органом, що здійснює державну реєстрацію іпотеки, після дер-жавної реєстрації іпотеки.
У разі часткового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання боржник по ньому, заставодавець і законний власник заставної вправі укласти наступне угоду, що передбачає:
така зміна предмета іпотеки, при якому закладеним визнається частина раніше закладеного за даним договором про іпотеку майна, якщо зазначена частина майна може бути са-мостійно об'єктом прав;
така зміна розміру прав, при якому розмір вимог, що виникли з кредитного або іншого договору і забезпечених за даним договором про іпотеку, збільшується або зменшується в порівнянні з тим, що забезпечувався іпотекою раніше.
Дана угода має бути нотаріально посвідчена.
При укладанні угод, зазначених у п. 6 ст. 13 та п. 3 ст. 36 Феде-рального закону від 16липня 1998 р. № 102-ФЗ, і переведення боргу за забез-ченному іпотекою зобов'язанням в цих угодах передбачається:
внесення змін до змісту заставної шляхом додатки до неї нотаріально посвідченої копії даної угоди і вказівки на угоду як на документ, що є невід'ємною частиною заставної, в тексті самої заставної відповідно до правил частини другої ст. 15 Закону РФ від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ;
анулювання заставної і одночасна з цим видача нової заставної, складеної з урахуванням відповідних змін.
В останньому випадку одночасно із заявою про внесення змін до даних єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно заставодавець передає органу, який здійснив державну реєстрацію іпотеки, нову заставну, яка вручається заставодержателю в обмін на заставну, що знаходиться в його законному володінні.
Анулювала заставна зберігається в архіві органу, що здійснив державну реєстрацію іпотеки, до моменту погашення реєстраційного запису про іпотеку.
Заставна повинна містити:
слово «заставна», включене в назву документа;
ім'я заставодавця і вказівка його місця проживання або його найменування і вказівка місця знаходження, якщо заставодавець - юридична особа;
ім'я первісного заставодержателя і вказівка його місця проживання або його найменування і вказівку місця знаходження, якщо заставодержатель - юридична особа;
назва кредитного договору або іншого грошового зобов'язання, виконання якого забезпечується іпотекою, з зазначенням дати і місця укладання такого договору або підстави виникнення забезпеченого іпотекою зобов'язання;
ім'я боржника за забезпеченим іпотекою зобов'язанням, якщо боржник не є заставодавцем, і вказівка місця проживання або його найменування і вказівку місця знаходження, якщо боржник-юридична особа;
зазначення суми зобов'язання, забезпеченої іпотекою, і розміру відсотків, якщо вони підлягають сплаті за цим зобов'язанням, або умов , що дозволяють в належний момент визначити цю суму і відсотки;
зазначення терміну сплати суми зобов'язання, забезпеченої іпотекою, а якщо ця сума підлягає сплаті по частинах - термінів (періодичності) відповідних платежів та розміри кожного з них або умов, що дозволяють визначити ці строки і розміри платежів (план погашення боргу);
назву і достатню для ідентифікації опис майна, на яке встановлена іпотека, і вказівка місця знаходження такого майна;
грошову оцінку майна, на яке встановлена іпотека;
найменування права, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і найменування органу, що зареєстрував це право, із зазначенням номера, дати і місця державної реєстрації, а якщо предметом іпотеки є належне заставодавцю право оренди - точна назва майна, що є предметом оренди, відпо-відно до п. 8 і термін дії цього права;
підпис заставодавця, а якщо він є третьою особою, також і боржника за забезпеченим іпотекою зобов'язанням;
інформацію про час і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку, а також передбачені п. 2 ст. 22 Закону РФ від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ;
зазначення дати видачі заставної початкового заставодержателю.
Документ, названий «заставна», в якому відсутні які-небудь дані, зазначені в п. 1-14, не є заставної і не підлягає видачі початкового заставодержателю.
За угодою між заставодавцем і заставодержателем в заставну можуть бути включені інші дані та умови.
При недостатності на самій заставної місця для передавальних написів або відміток про часткове виконанні забезпеченого іпотекою зобов'язання до заставної прикріплюється додатковий лист, написи і позначки на якому робляться таким чином, щоб вони починалися на заставній, а закінчувалися на цьому аркуші.
Усі аркуші заставної складають єдине ціле. Вони повинні бути пронумеровані і скріплені печаткою нотаріуса. Окремі листи за накладної не можуть бути предметом угод. При невідповідності заставної договором про іпотеку або договором, зобов'язання з якого забезпечене іпотекою, вірним вважається зміст заставної, якщо її набувач в момент вчинення правочину не знав і не повинен був знати про таку невідповідність. Це правило не поширюється на випадки, коли власником заставної є первісний заставодержатель. Законний власник заставної вправі вимагати усунення зазначеного невідповідності шляхом анулювання заставної, що знаходиться в його володінні, і одночасної з цим видачі нової заставної, якщо вимога була заявлена негайно після того, як законному власнику заставної стало відомо про таку невідповідність.
Укладач закладений несе відповідальність за збитки, що виникли у зв'язку із зазначеним невідповідністю і його усуненням.
До заставної можуть бути додані документи, що визначають умови іпотеки або необхідні для здійснення заставоутримувачем своїх прав за заставною.
Якщо документи, що додаються до заставної, не названі в ній з таким ступенем точності, яка достатня для їх ідентифікації, і в заставної не сказано, що такі документи є її невід'ємною частиною, такі документи необов'язкові для осіб , до яких права за заставною перейшли в результаті її продажу, застави чи іншим чином.
У процесі іпотечного кредитування важливо аналізувати стан та ефективність використання кредиту. Такий аналіз проводиться як традиційним способом, так і з використанням фінансових коефіцієнтів, при цьому провідну роль відіграють коефіцієнт іпотечної заборгованості та іпотечна постійна.
Коефіцієнт іпотечної заборгованості показує частку іпотечного боргу (тобто позикових коштів) у загальній вартості нерухомості.
Чим вище значення даного коефіцієнта, тим вище частка позикових коштів і, отже, нижча частка власних коштів інвестора в фінансуванні угоди з нерухомістю.
З позиції заставодержателя (тобто кредитора) більш високий коефіцієнт іпотечної заборгованості означає більш високу ступінь ризику порушення позичальником своїх зобов'язань і позбавлення його права викупу закладеної нерухомості. Банки встановлюють певні верхні межі даного коефіцієнта (звичайно не більше 70-75% кошторису або вартості покупки).
Іпотечна постійна - це процентне відношення щорічних пла-тежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту:
Для того щоб іпотечний кредит був повністю погашений, іпотечна постійна повинна бути вище номінальної ставки відсотка за кредит. Перевищення іпотечної постійної над процентною ставкою забезпечує виплату основної суми кредиту. Якщо ж іпотечна постійна дорівнює процентній ставці, то погашення початкової суми кредиту відбудеться кульовим платежем.
Коли ж іпотечна постійна менше розміру процентної ставки, то виплати по кредиту не покриють навіть відсотки по ньому. У цьому випадку невиплачена частина відсотків буде накопичуватися разом з основною сумою іпотечного боргу та його залишок буде зростати.
У Санкт-Петербурзі іпотечний кредит видається у розмірі 5-8 тис. дол США під заставу квартири, що купується на термін 5 і 10 років при про-центной ставкою 15-18% річних, яка залишається постійною протягом усього терміну кредиту.