| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
7.1. Режими оподаткування майна | ||
|
Існує кілька методів оцінки нерухомості: а) за ціною придбання, б) за сумою витрат, вкладених в освоєння того чи іншого об'єкта нерухомості; в) у порядку капіталізації орендної плати, що стягується за об'єкт нерухомості. При цьому перший метод часто виявляється не цілком придатним. Наприклад, якщо остання продаж об'єкта мала місце багато років тому, то через інфляцію та багатьох змін в умовах життя реальна ціна об'єкта може вельми відрізнятися від первісної ціни його придбання. Недолік другого методу полягає в тому, що реальна вартість об'єкта нерухомості найчастіше змінюється під впливом зовнішніх факторів (будівництва доріг, меліоративних заходів, сусідства промислових підприємств або парків відпочинку, розвитком курортних зон і т.д.) в значно більшому ступені, ніж вкладення в його благоустрій власника цього об'єкта. Тому найбільше поширення отримав третій метод, і хоча обсяг податкових зобов'язань власників об'єкта нерухомості формально визначається з урахуванням кадастрової вартості майна, однак фактично вартість майна визначається як показник капіталізації орендної плати, що виплачується в даній місцевості за аналогічним чи близьким об'єктам нерухомості. 8 -4622 Аронов Слід також зазначити, що методи обліку, реєстрації та оцінки об'єктів нерухомості залежать від характеру, призначення та порядку використання цих об'єктів. Так, розрізняють землі сельскохозяйст-венного призначення, ділянки міської забудови, промислові зони, території розробки корисних копалин, заповідні і іс-торичні зони, парки розваг, і т.д. Предметами найбільш інтенсивне звернення є об'єкти житлового будівництва і так звана «комерційна нерухомість» - об'єкти офісного та торгового призначення. Розглянемо особливості податкового регулювання нерухомого майна на прикладі Нідерландів - країни, де існують давні традиції обліку та реєстрації земельної власності, і де приблизно 2 / з території відвойовані у моря, тобто більшість земельних ділянок не обтяжені обмеженнями та сервитутами довгому ланцюгу колишніх власників і орендарів. У 1959 р. в цій країні в орендному володінні знаходилося більше 52% обший площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, а нині - вже менше 30%. Причиною такого відчутного скорочення послужили деякі юридичні обмеження, зокрема, що захищають права орендарів і надають їм переважні права з викупу орендованих земельних ділянок. Власники були обмежені у своїх правах встановлення продажної ціни, оскільки ці питання регулюються встановленими го-державу так званими нормативами земельних ділянок, обробляли з метою отримання вигоди, і максимально допустимими лімітами ставок оренди. У рамках цього регулювання влади встановлювали нормативи (і періодично їх переглядали) і максимальні ліміти (рівні) орендної плати, які орендодавці не могли перевищувати при укладенні договорів про оренду ділянок землі сільськогосподарського призначення. Ліміти розраховувалися відповідно до типів грунтів і продуктивної здатністю земельної ділянки. Такий порядок діяв до кінця 1995 р., коли уряд прийняв рішення замінити систему лімітів орендної плати на облік ринкової вартості земельних ділянок у «вільному обороті», тобто ділянок, придатних для сільськогосподарського використання і не зайнятих орендарями. Граничною нормою орендної плати стала сума, складова 2% від ринкової вартості ділянки землі. Місцевим органам влади надано право встановлювати регіональні норми. Вони визначаються щорічно з розрахунку за гектар земельної ділянки. Якщо ставка в 2% перевищує регіональну ставку, то застосовується регіональна ставка; в іншому випадку застосовується ставка, рівна 2%. Однак навіть при застосуванні максимально допус-Тімою орендної плати власник земельної ділянки може встановити для орендарів деякі додаткові зобов'язання. Об'єкти нерухомості оподатковуються щорічним податком на нерухомість і спеціальним податком на оборот об'єктів нерухомості (продаж чи інші форми відчуження нерухомості). Податок на нерухомість стягується щороку станом на 1 січня місцевими органами влади щодо об'єктів нерухомості, розташованих в межах їх територіальної юрисдикції. Платниками податку є особи, які володіють або користуються об'єктами нерухомості на початок календарного року, незалежно від правої підстави такого володіння чи користування (повного або обмеженого права власності, права володіння, користування і т.д.). Базою оподаткування податку на нерухомість є ринкові ная вартість об'єкта нерухомості, що визначається відповідно до закону про оцінку нерухомості. Згідно з цим законом місцеві органи влади за встановленою методикою визначають вартість кожного об'єкта нерухомості, і ця оцінка використовується як основа для розрахунку не тільки податку на нерухомість, але також і для прибуткового податку і податку на стану. Платник податків має право оскаржити оцінку місцевих органів влади в момент доведення цієї оцінки до його відома. Якщо ж платник податків не висловлює своїх заперечень, то ця оцінка закріплюється в якості базової для всіх видів податків на найближчі чотири роки. Закон про оцінку нерухомості містить положення, що встановлюють методику і порядок оцінки об'єктів нерухомості, порядок роботи Оціночних палат, обов'язки органів, які організують і контролюючих весь процес оціночної діяльності, порядок оскарження винесених оцінок, штрафи і санкції за допущені нару-ня і зловживання тощо Від податку на нерухомість звільнені землі, які використовуються в сільськогосподарському виробництві і як лісові угіддя. Умовами такого звільнення є: а) постійна обробка і догляд за ділянкою землі, б) використання продукту виробництва в комерційних цілях (у товарному обороті), в) експлуатація ділянки виключно для цілей сільського або лісового господарства. При цьому поняттям «сільськогосподарське виробництво» охоплюються: орне землеробство, лукопасовищні господарство, птахівництво, садівництво (включаючи плодівництво і вирощування дерев, квітів і квіткових цибулин), вирощування очерету й інших сільськогосподарських культур. Продаж земельних ділянок обкладається податком на оборот об'єктів нерухомості. Ставка податку становить 6%, і він розраховується з ринкової вартості об'єкта нерухомості. Під останньою зазвичай розуміється ціна, яка виплачується за майно після якнайкращої підготовки його до продажу особі, яка запропонувала найбільш високу ціну. Для орендаря продажна ціна буде як і раніше особливо зниженою (через наявність договору оренди), а розміри його виграшу буде залежати від багатьох обставин, пов'язаних з характером використання землі та виконання ним інших зобов'язань у зв'язку з діючим договором оренди. Доходи, які отримують власниками земель сільськогосподарського призначення від їх продажу, звільнені від обкладення прибутковим податком. Ця пільга має своєю метою сприяти інвестиціям у поліпшення земель, і в її основі лежить уявлення про поділ функцій підприємця та власника земельної ділянки. Підприємець може отримувати прибутки і за рахунок виснаження земель, а власник виграє тільки в разі довготривалого підвищення якості і родючості земельних угідь. Однак зазначена пільга не застосовується щодо приросту вартості землі, отриманого в результаті дії зовнішніх факторів, що не залежать від зусиль і діяльності власника, - в результаті проведення загальнодержавних дренажних робіт, програм розвитку інфраструктури, а також для доходів, одержуваних з причини перепрофілювання сільськогосподарських угідь (під будівництво житла і т.д.). Сільськогосподарська діяльність у цій країні вважається одним з видів комерційно-підприємницької діяльності і як така підлягає обкладенню прибутковим податком з чистого прибутку фермера чи підприємця (в обраній ним організаційно-правовій формі). Для Великобританії характерне широке застосування державного субсидування сільгоспвиробників, що може розглядатися як форма негативного оподаткування. Особливості застосування режиму оподаткування у сільськогосподарській сфері полягають у наступному: а) індивідуальним фермерам дозволено застосовувати метод середнього прибутку, при якому їх оподатковуваний дохід розраховується як середній за два наступних року (при цьому методі усредняется вплив природно-кліматичних факторів, і підприємці отримують можливість більш вигідним для себе чином розподіляти в часі використання належних їм податкових пільг); б) підприємцям надається право вибору між разовим списанням або амортизацією по роках інвестицій, зроблених в цілях якісного поліпшення поголів'я великої рогатої худоби (ця пільга покликана допомагати фермерам швидше впоратися з проблемами поновлення стада після ліквідації наслідків епідемічних захворювань худоби); в) дозволено віднесення збитків звітного періоду на прибутку майбутніх періодів без обмеження строку. У Великобританії проводиться політика державної підтримки цін на зернові культури, в рамках якої виробникам зерна надається можливість, за своїм вибором, продавати свою продукцію посередницьким агентству з гарантованим цінами. Рівень таких гарантованих цін переглядається щорічно. Виробництво інших видів сільськогосподарської продукції регулюється через систему квотування виробництва для окремих фермерів. Якщо якийсь фермер виробляє, наприклад, молока більше, ніж передбачено квотою, то з надлишків продукції він повинен заплатити спеціальний податок (остаточний розмір якого визначається залежно від того, то чи є в цілому в даному році загальна квота Великобританії, і якщо перевищена, то на скільки саме). У сфері тваринництва, навпаки, стоїть завдання відновлення поголів'я рогатої худоби (особливо в гірських районах) і тому фермери отримують субсидії саме у разі перевищення ними квот на приріст стада. Держава також практикує видачу субсидій в рамках регіонального розвитку - коли власники землі отримують цільове фінансування на перепрофілювання сільськогосподарських угідь для використання у сфері послуг, туризму і т.д. Оскільки одержувані фермерами субсидії, і дотації фактично є заміщенням збитків або додатковим доходом, то вони повинні включатися в базу оподаткування для цілей обчислення прибуткового податку. У Великобританії застосовується також спеціальний податок на зе-мельні ділянки (відомий як «місцевий податок»), але землі сільсько-господарського призначення (і використання) з 1922 р. виведені з-під оподаткування цим податком . Базою для розрахунку податку є середня для даної місцевості орендна плата (рентний дохід), яка капіталізується за встановленою формулою і дає «податкову вартість» земельної ділянки, до якої застосовується ставка податку. В даний час у Великобританії діє так звана оди-нообразние ставка, на основі якої в кожній місцевості розраховується своя сума податку, заснована на діючій на цій території «податкової вартості» земельних ділянок. Доходи від здачі в оренду земельної ділянки (незалежно від його призначення або використання в землеробських цілях) відносяться до категорії комерційних доходів і підлягають, відповідно, обкладенню прибутковим податком. При цьому збитки звітного періоду можуть бути віднесені на рахунок майбутніх прибутків - але тільки по цьому ж родом діяльності. Винятком є збитки, отримані у зв'язку із здійсненням сільськогосподарської діяльності - їх дозволено відносити на прибутку майбутніх періодів і за іншими видами діяльності. | ||
| « Попередня | Наступна » | |
|
| ||