| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
11.3. ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ | ||
|
Іпотечний кредит відіграє велику роль в заміщенні державних джерел фінансування потреб підприємств, фірм та житлового будівництва банківським кредитом на надійній основі. Його розвиток сприяє нарощуванню інвестиційної активності господарюючих суб'єктів в умовах дефіцитності кредитних ресурсів довгострокового характеру, високих темпів інфляції. Система іпотечного кредитування включає два напрямки: безпосередню видачу іпотечних кредитів господарюючим суб'єктам і населенню; продаж іпотечних кредитів на вторинному ринку (іпотечних зобов'язань), яка забезпечує додаткове залучення ре-сурсів для кредитування. Першим напрямком займаються в основному іпотечні банки, другий - фінансові компанії, фонди, які скуповують активи іпотечних банків, забезпечені заставою майна, і потім від свого імені на їх базі випускають цінні папери (облігації). Цінні папери ліквідні, оскільки забезпечені нерухомістю і дозволяють отримувати довгостроковий і стабільний дохід на інвестиції. За зобов'язаннями деяких фінансових компаній за кордоном гарантом виступає держава, що підвищує їх надійність. Функціонування вторинного ринку іпотечного кредиту на житло забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, пов'язує грошову масу в обігу, сприяє перерозподілу капіталу по районах країни і економічних сфер, стабілізує процентні ставки по кредитах. Банки, що займаються іпотечним кредитуванням, в цих умовах не так обмежені кредитними ресурсами, оскільки, здійснюючи операції на вторинному ринку, мають можливість додатково мобілізувати необхідні кошти, які знову пускають в обіг, видаючи нові кредити. Ефективне функціонування даної системи передбачає наявність розвиненого вторинного іпотечного ринку. У Росії ще тільки створюється ринок іпотечних зобов'язань. Першим банком, що використовують дану схему, виступив Ярославський філія Іпотечного акціонерного банку, а також іпотечна кредитна компанія. Активно здійснює операції на іпотечному ринку Стан-дартбанк. Проблемаміразвітія іпотечного кредитування російськими банками є: недостатня ресурсна база банків, низький платоспроможний попит на нерухомість, відсутність у банків досвіду розміщення коштів на строки більше року і висока інфляція. За оцінками фахівців банків, що займаються іпотечним кредитуванням, найбільш краща тривалість кредитного періоду для клієнтів складає до трьох років. Для банків величезною проблемою ліквідності є розрив між строками залучення короткострокових ресурсів і тривалими термінами розміщення ресурсів при іпотечному кредитуванні. Рішення проблеми залучення ресурсів для іпотечного кредитування вирішується поруч іпотечних банків за рахунок випуску великих облігаційних житлових позик. З метою розширення використання коштів населення та інших позабюджетних джерел фінансування у житловій сфері та захисту іхотінфляцііУказом Президента Російської Федерації "Овипуске та обіг житлових сертифікатів" від 10июня 1994р. № 1182уста-новлено, що юридичні особи, які мають права замовника при проведенні будівництва житлових будинків, відведений в установленому порядку земельну ділянку під житлове будівництво та проектну документацію на житлове будівництво, можуть залучати фінансові кошти громадян Російської Федерації з використанням житлових сертифікатів. ЖИТЛОВІ СЕРТИФІКАТИ - особливий вид облігацій з індексованою номінальною вартістю, що засвідчують право їх власника на: придбання власником квартири (квартир) за умови при-набуття пакету житлових сертифікатів; отримання від емітента на першу вимогу індексованої номінальної вартості житлового сертифікату. Схема індексації номінальної вартості житлового сертифікату вказується при його випуску і залишається незмінною протягом встановленого терміну дії житлового сертифікату. Житловий сертифікат засвідчує внесення першим власником (юридичною або фізичною особою, що набирає сертифікат) коштів на будівництво певної загальної площі житла, розмір якої не змінюється протягом встановленого терміну дії житлового сертифіката. Номінал житлового сертифікату встановлюється в одиницях загальної площі житла, а також в його грошовому еквіваленті. Житловий сертифікат, як правило, має певний термін дії. Як емітентів житлових сертифікатів можуть виступати юридичні особи, зареєстровані на території Російської Федерації, що мають права замовника на будівництво житла, відведений в установленому порядку земельну ділянку під житлове будівництво та проектну документацію на житло, що є об'єктом залучення коштів, а також юридичні особи, яким у встановленому порядку передано всі зазначені права. Емітентами житлових сертифікатів не можуть виступати банки, кредитні установи, товарні та фондові біржі. Емітент житлових сертифікатів несе від свого імені зобов'язання по них перед власниками житлових сертифікатів. Обсяг емісії житлових сертифікатів (виражений в одиницях загальної житлової площі) не може перевищувати розміру загальної площі споруджуваного емітентом житла, що є об'єктом залучення коштів. Житловий сертифікат повинен містити такі обов'язкові реквізити: а) найменування "житловий сертифікат"; б) дату і номер державної реєстрації випуску житлових сертифікатів; в) термін дії житлового сертифікату; г) дату придбання житлового сертифіката першим власником; д) розмір загальної площі житла, оплачений при придбанні одного житлового сертифіката; е) загальний обсяг емісії житлових сертифікатів даної серії; ж) ціну придбання житлового сертифіката першим власником-ком; з) схему індексації номінальної вартості житлового сертифікату при його випуску емітентом щодо ціни придбання житлового сертифіката першим власником; і) попередні умови договору купівлі-продажу квартири, який зобов'язується укласти емітент з власником певної кількості житлових сертифікатів, що дає право на придбання квартири з встановленими характеристиками; к) порядок узгодження додаткових і остаточних умов майбутнього договору купівлі-продажу квартири, які заздалегідь не визначаються в житловому сертифікаті, в тому числі вказівку на термін, протягом якого емітент повинен дати відповідь на розбіжності за умовами договору у разі виникнення цих розбіжностей; л) умови, що дають право власнику сертифіката укладати договір на покупку квартири, в тому числі: дату, раніше якої житловий сертифікат не може бути пред'явлений емітенту власником з вимогою про укладення договору; мінімальна кількість сертифікатів, що дає право вимагати укладення договору купівлі-продажу квартири і порядок її оплати; термін виконання емітентом житлового сертифіката та обов'язки по передачі квартири власнику житлових сертифікатів; м) повне найменування емітента, його підпис і друк; н) повне найменування (ім'я) власника житлового сертифіката; о) повне найменування банку (банків), контролюючого цільове використання залучених коштів. Відсутність будь-якого реквізиту робить житловий сертифікат недійсним. Власник житлових сертифікатів, відповідних не менше 30% загальної площі квартири певного типу, має право на зак-лючение з емітентом договору купівлі-продажу на придбання за умови оплати в будь-якій формі залишилася вартості квартири. Емітент зобов'язаний при наданні йому житлових сертифікатів з їх власником: укласти договір купівлі-продажу квартири з власником сертифіката; погасити житловий сертифікат за номінальною вартістю, розрахованою відповідно до схеми індексації номінальної вартості житлового сертифікату. Есліемітент неможуть здійснити погашення жіліщнихсерті-фікатов, то це повинен зробити гарант, укладення договору з яким обов'язково дляемітента. До випуску та обігу на території Російської Федерації допускаються житлові сертифікати, проспект емісії яких пройшов державну реєстрацію в Міністерстві фінансів Російської Федерації або його органах на місцях. Випуски житлових сертифікатів повинні одержати у встановленому порядку державний реєстраційний номер. Іпотечні кредити завжди обумовлюються заставою нерухомості - іпотеки. Розвиток іпотеки неможливо без існування власника предмета застави, так як закладати землю і нерухомість може тільки власник предмета застави, а також його права вільного відчуження знаходиться у власності нерухомості. При цьому іпотека будівель оформляється з іпотекою земельної ділянки, на якій воно знаходиться. У Росії розробляється нормативно-правова база, що створює умови для здійснення операцій з нерухомістю та землею. У Конституції РФ сформульовано ряд правових норм, легализирующих приватну власність на землю і операції з її купівлі-продажу, застави, здачі в оренду і т.д. Прийнято закони про заставу, банки і банківську діяльно-сти, приватизації і т.д. Видано низку указів Президента і постанов уряду про фінансування житлової сфери, додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування. ИПОТЕКА - це один із способів забезпечення зобов'язання нерухомим майном, при якому заставодержатель має право в разі невиконання заставодавцем зобов'язання одержати задоволення за рахунок закладеної нерухомості. Іпотека може використовуватися в забезпеченні будь-якого грошового зобов'язання, в тому числі і зобов'язання за кредитним договором, що обумовлює існування іпотечного кредиту. До категорії нерухомості відноситься земля або об'єкти, безпосередньо пов'язані із землею (підприємства, житлові та нежитлові будинки, дороги). Закон РФ "Про заставу" встановлює правило, в силу якого заставу нерухомості майна можливий лише разом із земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухомість, або правом на них. Юридичне оформлення угод має велике значення для ипо-Тічна кредітованіяе "оскольку в основі цих угод лежить право власності або право господарського володіння на закладалася-мого. Законодавство передбачає певний порядок його оформлення. Суб'єктами договору про заставу є: сторони договору про заставу (заставодавець і заставодержатель) - юридичні та фізичні особи; реєструючий орган; тримач єдиного заставного реєстру. Договір про іпотеку укладається в письмовому вигляді і повинен бути нотаріально посвідчений. Він може передбачати значну свободу дії заставодавця: а) можливість відчуження заставленого майна з перекладом на набувача боргу по зобов'язанню; б) здачу майна в оренду; в) обтяження майна новими боргами і т. д. Різновидом застави є заклад. У цьому випадку заставлене майно передається заставодержателю у володіння на період до виконання забезпечуваного нею зобов'язання по кредиту. Іпотека підприємства поширюється на все його майно, включаючи основні фонди та оборотні кошти, а також інші цінності, відображені в самостійному балансі підприємства, якщо інше не встановлено законом або договором. Підприємства, за якими державне майно закріплено на основі господарського володіння або оперативного управління, здійснюють заставу за згодою власника цього майна і Коміте-тапоуправлениюгосударственнымимуществом. Комітет з управління майном може дати згоду на передачу в заставу майна тільки після оцінки господарського стану заставодавця, змісту договору банківської позики, договору застави за наявності документів, що встановлюють необхідність здійснювати заставу державного майна. Згода Комітету з управління майном на заставу має бути отримано до набрання силу основного договору. Договір про іпотеку повинен містити: найменування заставодавця та заставодержателя і місця їх знаходження; назва кредитного договору або іншого зобов'язання, виконання якого забезпечується цієї заставної, із зазначенням дати і місця укладання договору; зазначення суми основного зобов'язання, забезпеченого іпотекою; зазначення строків сплати сум, забезпечених іпотекою ; опис закладається нерухомого майна та його грошову оцінку, місце його знаходження; найменування документів, що підтверджують права власника на закладається,; вказівка на те, що закладається, майно не обтяжене іншими зобов'язаннями; підпису заставодавця та заставодержателя; найменування органу, що зареєстрував іпотеку із зазначенням дати, місця реєстрації, номер у Єдиному заставному реєстрі. За угодою сторін у заставну можуть бути включені інші умови. Іпотека повинна забезпечити сплату заставодержателю суми основного боргу і відсотків по ньому, відшкодування збитків і витрат, пов'язаних з використанням кредитних ресурсів, а в разі потреби і відшкодування витрат з реалізації предмета іпотеки. Іпотека підлягає обов'язковій реєстрації у відповідних органах за місцем знаходження підприємства, будівлі, споруди чи іншого об'єкта. При переході права власності на предмет іпотеки до іншої особи необхідна реєстрація в тому ж місці, де зареєстрована іпотека. Постановою Уряду Москви від 20сентября 1994р. № 788 "Про введення па території Москви єдиної системи державної реєстрації застави та едіногореестра договоровзалога" введенрегістра-ційний реєстр договорів про заставу - Єдиний заставнийреєстр. Державну реєстрацію договорів іпотеки (як частина дер-жавної системи реєстрації нерухомості та угод з нею) здійсню-ються: Комітет з управління майном м. Москви; Московське міське бюро технічної інвентаризації;. Московський земельний комітет; Департамент муніципального житла; Московська реєстраційна палата - тримач Єдиного заставного реєстру; "Мослесопарк". Договір про заставу вважається зареєстрованим, якщо: йому присвоєно номер (код) Єдиного заставного реєстру; обов'язковий запис в реєстрації застави внесена до Єдиного заставнийреєстр; на договір про заставу та на свідоцтво про реєстрацію застави завдано номер (код); належно оформлені копії передані в Архів договорів про заставу держателю Єдиного заставного реєстру. Реєструючий, орган зобов'язаний при отриманні документів, що підтверджують повне або часткове виконання забезпеченого заставою зобов'язання або зміни договору про заставу, внести реєстраційний запис у відомчий реєстр і передати відомості держателю Єдиного заставного реєстру. При припиненні права застави реєстрація застави погашається дер-жателей Єдиного заставного реєстру. Після Указу Президента РФ «Про« додаткові заходи поразвітію іпотечного кредитування »від 28 лютого 1996р., Який являє собою виклад статей законів« Про іпотеку »та« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно »в Росії створюється Федеральна комісія з нерухомого майна та оцінці нерухомості , яка повинна забезпечувати ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. Відповідно до Закону Російської Федерації "Про основи федеральної жіліщнойполітікі" та Указом Президента Російської Федерації від 24 грудня 1993 р. № 2281 "Оразработке та впровадженні внебюджет - них форм інвестування житлової сфери" іпотечний кредит надається банками на території Російської Федерації юри-дическим і фізичним особам на будівництво (реконструкцію) житла, облаштування земельних ділянок, а також на придбання житла за умови застави нерухомого майна (іпотека). Залежно від суб'єкта кредитування іпотечні позики на будівництво житла поділяються на кредити, надані безпосередньо його майбутньому власнику, і на позики, що видаються підрядникам. Кредитування житлового будівництва проводиться за умови відводу забудовнику у встановленому порядку земельної ділянки та на-явності дозволу відповідних органів на будівництво житла. Кредит на будівництво (реконструкцію) житла надається в рамках, передбачених проектами і договорами порядку на осу-ществление будівельно-монтажних робіт, термінів і вартості будів-ництва (реконструкції). Об'єктами кредитування виступають: придбання та облаштування землі під майбутнє житлове будівництво; будівництво (реконструкція) житла; придбання житла. Залежно від об'єкта кредитування банки надають три види житлових кредитів: земельну; будівельний; кредит на придбання житла. У положенні про житлові кредити сказано, що видача кредитів на житлове будівництво здійснюється шляхом відкриття кредитної лінії, при цьому позика видається позичальникові по частинах, відповідним вартості етапів будівельно-монтажних робіт. У процесі фінансування будівництва банк здійснює контроль за цільовим витрачанням коштів і дотриманням графіку будівництва. Сума видаваного банком кредиту не повинна, як правило, перевищувати 70% від вартості придбання та облаштування землі, будів-ництва (реконструкції) або вартості житла, що купується, зафік-сировать в заставної, за умови, що інша частина витрат здійснюється позичальником. Рішення про надання кредиту на будівництво приймається банком-кредитором на основі кредитної заявки позичальника. Крім заяви на видачу позики, в якому вказується мета і термін використання кредиту, а також форма його забезпечення, в заявку входять: для юридичних осіб-позичальників - установчі та реєстраційні документи: бухгалтерський баланс підприємства; графік надходження доходів та обов'язкових платежів; документи, що підтверджують наявність забезпечення позики; техніко-економічне обгрунтування використання кредиту та розрахунок передбачуваної окупності кредитуються витрат; документи, що підтверджують права на ділянку забудови та дозвіл на будівництво; проектно-кошторисна документація, затверджена в установленому порядку; копія договорів на здійснення підрядних будівельних робіт; інші документи на вимогу кредитора; На етапі розгляду заявки кредитор здійснює комплексний аналіз кредитоспроможності та фінансової стійкості позичальника, оцінює бюджет будівництва (джерела фінансування і наміри з використання побудованого житла - продаж, здача в оренду), потреби ринку житла в місці розташування забудови. Основними документами, що визначають взаємини банку і позичальника при наданні позички, є кредитний договір і договір про заставу (про іпотекеУ У кредитному договорі визначаються: мета отримання позички, термін і розміри кредиту, порядок видачі та погашення кредиту, процентна ставка, умови і періодичність її зміни, забезпечення кредитного зобов'язання позичальника, умови страхування позички, спосіб і форми перевірки забезпеченості і цільового використання кредиту, санкції за нецільове використання та несвоєчасне повернення позички, розміри і порядок сплати штрафів, порядок розірвання договору, інші умови за згодою кредитора і позичальника. До повного погашення суми основного боргу і відсотків за позикою позичальник не має права без письмової згоди банку продати або переуступити майнові права на нерухоме майно третій особі. У разі неможливості повернення кредиту позичальником виробляються звернення стягнення та реалізація заставленого майна для покриття збитків банку. Схема та умови видачі кредитів на придбання житла встановлюються банком за погодженням з позичальником. Як інструмент кредитування можливі використання змінної процентної ставки, індексування суми основного боргу, відстрочка платежів позичальника. Залежно від виду кредиту в договорі про заставу (про іпотеку) вказуються форма, розмір і порядок заставного забезпечення кредиту. Кожен іпотечний банк використовує свою схему надання іпотечних кредитів. Вони дуже різноманітні за об'єктами і суб'єктами кредитування, методам мобілізації ресурсів, стягнення основного боргу і відсотків. Санкт-Петербурзький іпотечний банк використовує наступні схеми кредитування: виступає гарантом фінансової операції з придбання нерухомості, випускає облігації під конкретні об'єкти нерухомості строком на два роки, а також муніципальний облігаційну позику під будівництво житла і видачу комерційних кредитів під приватизацію підприємств. За схемою "Форвард - кредітінвест" кредитуються забудовники, які будують житло для його реалізації. В якості застави виступають об'єкти, що будуються. Тому оформлення застави та видача кредиту здійснюються поетапно у міру закінчення будівництва. У Москві реалізацію програми контрактних заощаджень, що одержали назву сімейних житлових накопичувальних рахунків, здійснював Іпотечний акціонерний банк. Клієнт, відкриваючи рахунок у банку, був зобов'язаний протягом не менше 1 року накопичити суму, рівну 30% від вартості житла. Засоби індексувалися допомогою переказу рублевих сум у дол-лари США за курсом ММВБ на момент внеску. Банк після закінчення терміну накопичення надавав довгостроковий житловий кредит. Схема накопичувальних рахунків "ощадних житлових контрактів" використовується Ощадбанком Росії. У разі виконання умов контракту (мінімальний термін контракту 1 рік) клієнт має право отримати іпотечний кредит за зниженою процентною ставкою (80% від ставки за кредитами на будівництво і придбання житла). Найбільшого поширення в Росії отримала схема кредитова-ня, заснована на укладенні з позичальником договору оренди пріоб-РЕТА за допомогою кредиту житлового приміщення з правом подальші-ного його викупу. За такою схемою працював Столичний банк збережемо-ний-АГРО в Москві. Його партнерами є Універсальна фінансова компанія і ряд ріелторських фірм. Фінансова компанія купує у ріелторської фірми квартиру для позичальника банку і укладає з ним договір оренди з правом її викупу. Договір укладається на один місяць з регулярним його продовженням, якщо позичальник своєчасно вносить внески по кредиту. Компанія виступає перед банком поручителем позичальника і в разі неповернення кредиту у встановлені терміни погашає даний кредит за рахунок зворотного реалізації квартири ріелторської компанії. Розмір кредиту до вартості квартири складає: 2/3 при кредиті до 2 років, 60% - від 3 до 5 років і 50% - від 6 до 10 років. При встановленні платежів за основним боргом та процентними ставками за довгостроковими кредитами банки використовують метод індексації платежу за курсом рубля до долара. Надалі отримають розвиток іпотечні кредити під житло у великих містах країни. У Москві для іпотечного кредитування планується залучити 500 млн дол 30% вартості квартир повинні оплачувати позичальники, а під решту суми будуть надаватися кредити строком на 10 років Ощадбанком, Банком Москви, Мосстройекономбанк і Инвестсбербанк, заставні договору у яких будуть викуплені Московським іпотечним агентством. Воно ж зможе на базі закладених договорів випускати цінні папери для залучення коштів. У реалізації іпотечної програми Санкт-Петербурга візьмуть участь банки Петровський, Промислово-будівельний і іпотечний банк «Санкт-Петербург». У Росії розвиток іпотечних кредитів стримується станом юридично-правової бази і відсутністю відповідних інститутів, пов'язаних з обслуговуванням іпотеки. Великі труднощі у банків та інвесторів є при визначенні ціни застави. Якщо з оцінкою квартир або дач особливих проблем не виникає, то назвати точну ціну підприємства, особняка дуже складно і вимагає роботи фахівців. Для цього треба постійно займатися моніторингом ринку, аналізом цін. Серйозною проблемою у іпотечних банків є отримання дос-товерной інформації про титул власності. Це вимагає створення дочірніх структур банку, які займаються оцінкою, перевіркою докумен-тов, оформленням кредитів і реалізацією закладеного майна у разі неповернення позик. Для операцій з нерухомістю необхідні юридичні норми, що регулюють діяльність усіх ланок іпотечної системи. Ринок іпотечних зобов'язань вимагає розробленості всіх аспектів угод з нерухомістю, включаючи діючу процедуру звернення стягнення, тобто відчуження нерухомості у разі невиконання зобов'язання. У прийнятому Законі РФ "Про заставу" не повною мірою опрацьовані питання іпотеки. Деякі з них не узгоджуються з чинним законодавством в частині використання застави квартир. Не відрегульоване порядок застави земельної ділянки, що перебуває під будівлями і спорудами. Не прийнятий закон про кондомініумі. Не в належній мірі відпрацьована і процедура реалізації застави через судові органи. Справи з відчуження нерухомості розглядаються поряд із загальними судовими позовами надзвичайно тривалий час, що різко знижує привабливість іпотеки. З іншого боку, необхідні закони, що забезпечують реальний захист прав споживача. У країні не розроблена відповідна інфраструктура іпотечної системи, пов'язана із створенням на території Росії єдиного порядку реєстрації нерухомого майна, оформлення прав на його володіння, єдиної бази даних про закладеної нерухомості і т.п. У країні слід прийняти комплекс законів, що регулюють іпотечні угоди і діяльність структур, що займаються операціями з нерухомістю. Для повноцінного функціонування системи іпотечного кредитування в Росії необхідно створити систему страхування операцій з нерухомістю. | ||
| « Попередня | Наступна » | |
|
| ||