| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
12.3. Житлові іпотечні кредити | ||
|
а) короткостроковий або довгостроковий кредит, наданий позичальникам на придбання та облаштування землі під майбутнє житлове будівництво, - земельна кредит; б) короткостроковий кредит на будівництво (реконструкцію) житла, що надається для фінансування будівельних робіт, - будівельний кредит; в) довгостроковий кредит для придбання житла - кредит на придбання житла. Житлове кредитування здійснюється при дотриманні основних принципів кредитування: цільового використання, забезпеченості, терміновості. Сума видаваного банком кредиту не повинна, як правило, перевищувати 70% вартості придбання та облаштування землі, будівництва (реконструкції) або вартості житла, що купується, зафіксованої в заставної, за умови вкладення позику-тиком відсутніх коштів (власних або отриманих у вигляді субсидій з бюджетів підприємств) у розмірі не менше 30% вартості об'єкта, що кредитується. Основними документами, що визначають взаємини банку і позичальника при наданні позички, є кредитний договір і договір про заставу (про іпотеку). У кредитному договорі визначаються: мета отримання позички, термін і розміри кредиту, порядок видачі та погашення позики, інструмент кредитування (процентна ставка, умови і періодичність її зміни), забезпечення зобов'язань позичальника, умови страхування позички, санкції за нецільове використання та несвоєчасне повернення позики, розміри і порядок сплати штрафів, порядок розірвання договору, інші умови за згодою кредитора і позичальника. Кредитні умови житлового кредитування встановлюються банком за погодженням з позичальником. При цьому можливе використання плаваючої процентної ставки, індексування суми основного боргу, відстрочка платежів позичальника. Основною формою забезпечення повернення житлового іпотечного кредиту яш? Яется іпотека: | заставу готового індивідуального житла разом із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться; заставу земельної ділянки під будівництво житлового об'єкта; заставу об'єкта незавершеного житлового будівництва разом із земельною ділянкою; заставу приватизованої квартири у багатоквартирному будинку. Предметом застави можуть бути перераховані вище об'єкти нерухомого майна за умови надання позичальником документів, що підтверджують його право власності на ці об'єкти. В якості гарантії (поручительства) погашення наданих банками житлових кредитів для фізичних осіб передбачається використання поручительств одного чи більше громадян, страхової компанії та інших юридичних осіб. Закладене майно підлягає обов'язковому страхуванню від ризиків втрати і пошкодження в розмірах, що покривають можливі збитки банку при настанні страхового випадку та невиконання позичальником зобов'язань перед банком. Страховий поліс повинен містити спеціальну заяву страхової компанії, в якому визнаються інтереси банку в даному майно та його право на інкасуючого-вання страхової суми відповідно до умов договору застави. У страховому полісі повинна бути стаття, що встановлює зміна умов страхування у зв'язку з збільшенням ціни застрахованого майна відповідно з урахуванням інфляції. Концепція передбачає створення дворівневої системи іпотечного житлового кредитування, яка включає в себе первинний і вторинний ринок іпотечних кредитів. На первинному ринку взаємодіють банки-кредитори і позичальники (видача та обслуговування іпотечних кредитів), на вторинному ринку - банки-кредитори та інституційні інвестори - оператори вторинного ринку, при-обретающие у банків права за раніше виданими іпотечними кредитами (рефінансування банків). Залучення фінансових ресурсів для надання довгострокових кредитів населенню можливе як за рахунок коштів, залучених банками самостійно на первинному ринку, так і за рахунок ресурсів, що залучаються на вторинному ринку. Ключовим питанням створення умов для залучення кредитних ресурсів у сферу довгострокового іпотечного житлового кредитування є стандартизація процедур видачі іпотечних кредитів, правил оцінки платоспроможності позичальників та обслуговування кредитів, а також фінансових інструментів для залучення коштів. При кредитуванні жілішного будівництва пропонується стимулювати інвестиції в будівництво шляхом залучення банківських середньострокових кредитів (на 1 - 1,5 року) на кредитування забудовників житла. Основна ідея полягає в тому, щоб забудовники - одержувачі кредитів мали можливість погашати отримані позики в найбільш сприятливому для їх діяльності режимі, а саме: в період будівництва житла погашати тільки заборгованість за відсотками, а повернення основної суми боргу проводити після завершення будівництва. Даний механізм ефективно узгоджується з іпотечним кредитуванням фізичних осіб - покупців житла в побудованих таким способом будинках: одержувані іпотечні кредити і власні кошти громадян використовуються для оплати житла, а 1шдешш продаваного житла (забудовники) отримують можливість погасити раніше отриманий будівельний кредит. 1. Державна бюджетна підтримка придбання житла на-селищем (система цільових адресних субсидій) передбачає для громадян, які не мають достатніх доходами для отримання іпотечних кредитів на стандартних банківських умовах, отримання безоплатних субсидій для оплати першого внеску для отримання іпотечного кредиту і скорочення тим самим необхідного розміру кредиту. Створення системи іпотечного кредитування не тільки дозволить різко прискорити вирішення найважливішої соціальної проблеми поліпшення житлових умов населення, а й через активізацію житлового будівництва надати позитивний вплив на макроекономічну ситуацію в країні в цілому, забезпечити імпульс для економічного підйому і стати свого роду «локомотивом» для інших галузей економіки Росії. | вдосконалення законодавчої та нормативної бази, що забезпечує виконання зобов'язань при іпотечному кредитуванні, і в першу чергу - створення чіткої процедури звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення неплатника по кредиту із закладеного житла; створення та впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів у бюджетну сферу; створення інфраструктури, що забезпечує наявність чіткого та надійного механізму реєстрації угод з нерухомістю та прав на неї, а також процедури доступу до цієї інформації учасників ринку іпотечного кредитування; податкове стимулювання як громадян - одержувачів іпотечних кредитів , з одного боку, так і комерційних банків - іпотечних кредиторів і інвесторів, які забезпечують рефінансування комерційних банків-кредиторів, з іншого боку; створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних кредитів; створення механізмів соціального захисту позичальників як від неправомірних дій банків-кредиторів, так і для їх соціальної адаптації при процедурі виселення у випадку неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредиту; уточнення нормативної бази, регулює діяльність кредитних організацій з надання та обслуговування іпотечних довгострокових кредитів, а також їх рефінансування; - формування нормативно-законодавчих основ для використання нових фінансових інструментів (іпотечних цінних паперів) для залучення довгострокових ресурсон в цю сферу. | ||
| « Попередня | Наступна » | |
|
| ||