5.3 Іпотека
У разі неповернення позики власником майна стає кредитор. Таким чином, іпотека - це особлива форма забезпечення кредиту.
Особливості іпотечного кредитування:
іпотекою визнається застава майна, безпосередньо пов'язаного із землею, або це земельна ділянка - за наявності в країні власності на землю, або якісь об'єкти нерухомості (будівлі, споруди, житлові будинки);
довгостроковий характер іпотечного кредиту (20 - 30 років);
заставлене майно на період дії іпотеки залишається, як правило, у боржника;
закладено може бути тільки те майно, яке належить заставодавцю на праві власності або на праві господарського відання;
законодавчою базою іпотечного кредитування є заставне право, на основі якого оформляється договір іпотеки та здійснюється розпродаж перейшло до кредитора майна;
розвиток іпотечного кредитування передбачає наявність ринку нерухомості і розвиненого інституту її оцінки;
іпотечне кредитування здійснюють, як правило, спеціалізовані іпотечні банки.
Правові основи іпотечного кредитування в Росії:
Федеральний закон Російської Федерації «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16.07.98;
Федеральний закон Російської Федерації «Про оціночної діяльності в РФ» від 29.07.98.
39
Іпотечні банки - спеціалізовані банки, що здійснюють довгострокове кредитування на основі заставного земельного права. Іпотечним банкам заборонено займатися спекуляцією земельними ділянками.
Механізм іпотечного кредитування істотно відрізняється від механізму формування кредитних ресурсів у КБ. У розвинених країнах кошти для надання кредиту банк формує, в основному, шляхом продажу заставних листів і власного капіталу.
Заставні листи реалізуються іпотечними банками на вторинному ринку інвесторам - іншим кредитним інститутам (у деяких країнах - будь-якому інвестору). Інвестиції в заставні листи вважаються надійним вкладенням капіталу, тому що, крім стабільного процентного доходу, вкладник гарантований від ризику іпотекою. Звичайно, ринкова вартість заставленого майна з часом може впасти, але тут банки можуть при реалізації заставних запропонувати різні варіанти хеджування (зниження ризику).
Продавши закладні, кредитор пускає виручені кошти на надання нових іпотечних кредитів.
Погашення іпотечного кредиту пов'язане з терміном і відсотком по реалізованим заставних. Якщо час дії заставних 10 років, а тверда ставка відсотка 6,5%, то кредит має бути виданий за ставкою не менше 7% річних для покриття витрат по випуску заставних і виплаті відсотків інвесторам. Зміна% ставки залежно від кон'юнктури ринку відбудеться через 10 років, якщо термін іпотеки більш тривалий. Погашення здійснюється з розстрочкою платежу, інтервал (місяць, квартал, півріччя, щорічно) встановлюється кредитним договором.
39
У деяких країнах, у тому числі в Росії, іпотечне кредитування дозволено і великим К
Динаміка залишку заборгованості за позикою
Іпотека в Росії має довгу і складну історію. Перші банки, що видавали довгострокові кредити під заставу нерухомості з'явилися в 2-ій половині XVIII століття. На початку XX в. Росія мала широку мережу іпотечних банків і розвинений ринок заставних. Досвід російських банків отримав визнання за кордоном. Після 1917 р. з ліквідацією інституту приватної власності зникло іпотечне кредитування.
Основні проблеми іпотечного кредитування:
загальні макроекономічні проблеми (інфляція, дефіцит довгострокових кредитних ресурсів, відсутність масового власника, що володіє заставним майном і т.д.);
слабкість інститутів оцінки нерухомості (тільки зароджуються);
існуючі іпотечні банки в своїй більшості звичайні КБ з незначною часткою наданих іпотечних кредитів;
нерозвиненість іпотечного законодавства, до 1997 р. було відсутнє юридичне обгрунтування використання такого фінансового інструменту як заставна;
обмеженість сфери застосування іпотеки тільки житловим кредитуванням на надзвичайно жорстких умовах для позичальника (термін - не більше 10 років, частіше 1 - 3 роки, високі процентні ставки - у 2000 році в середньому 10% річних у валюті за накопичувальною схемою, тобто він накопичується на терміновому депозиті 30-50% вартості майбутнього житла), квартира знаходиться в заставі до повного погашення позикової заборгованості.
Перспективи розвитку іпотеки в Росії пов'язані з прийняттям спеціального закону про іпотеку і створенням відповідних організаційних структур, т.к. іпотечні активи і розвинений ринок заставних. Теоретично робота такого ринку вже розроблена і один з варіантів представлений на рис. 33. Таким чином, вторинний ринок є сполучною ланкою між інвесторами і кредиторами на первинному іпотечному ринку, забезпечуючи акумуляцію грошових коштів інвесторів і направляючи фінансові потоки (через випуск облігацій і їх розміщення на фондовому ринку) в іпотечні кредити. При цьому важливим завданням вторинного ринку є надання інвестору додаткових гарантій щодо вкладених ним коштів, оскільки вони забезпечені заставами.