| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Іпотечне кредитування. Оцінка заставного майна | ||
|
Застава регулюється кількома законодавчими актами, серед них: Цивільний кодекс РФ, федеральні закони: «Про заставу», «Про іпо-теке (заставі нерухомості)», «Про банки і банківську діяльність», « Про неспроможність (банкрутство) ». Застава являє собою один із способів забезпечення виконання зобов'язання, при якому кредитор-заставодержатель «має право у разі невиконання боржником зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна особи, якій належить це майно (заставодавця)» (ст . 334 ГК РФ). Застава нерухомого майна (іпотека) - найбільш надійне забезпечення кредитних угод Це пояснюється високою вартістю цих активів, наявністю попиту на нерухомість, а також правовим забезпеченням угод з нерухомістю, включаючи державну реєстрацію прав. Застава будівель і споруд передбачає одночасно і заставу або земельної ділянки, на якій зті будівлі та споруди знаходяться, якщо ділянка належить заставодавцю, або права довгострокової оренди земельної ділянки, якщо ділянка орендується заставодавцем. Заставні відносини пов'язані насамперед з кредитним договором. Заставна операція похідна від кредитної угоди і гарантує своєчасне і повне погашення кредиту. Перш ніж укласти кредитний договір із заставним забезпеченням, банк організовує заставну експертизу. Цілі заставної експертизи: встановити прийнятність пропонованого майна для застави та оцінити заставну вартість майна під даний кредит. Заставна експертиза включає наступні етапи: розгляд пропонованого майна як предмета застави; оцінку заставної (ліквідаційної) вартості пропонованого иму- щества станом на останній термін погашення кредиту та відсотків; визначення складу і кількості майна як предмета застави під узгоджений між кредитором і позичальником розмір кредиту. На першому етапі заставної експертизи перевіряється можливість оформлення застави на пропоноване майно з юридичних позицій. Підприємство (позичальник, заставник) може надати банку-кредитору в заставу нерухоме майно, яке належить підприємству на праві власності та на яке немає встановлених законом заборон чи обмежень стосовно застави. Якщо підприємство володіє нерухомим майном на праві господарського відання, то воно може передати це майно в заставу тільки з письмової згоди власника. Відповідно до закону не можуть бути предметом застави: будови невизначеного призначення; будови, визнані у встановленому порядку непридатними для користування (аварійні, пошкоджені тощо); самовільно зведені та безхазяйні об'єкти; будівлі, розташовані на земельних ділянках, право користування чи власності яких не підтверджено відповідними документами; будови, які не пройшли державну реєстрацію. У ході заставної експертизи перевіряється також відсутність будь-яких обмежень на розпорядження підприємством-заставодавцем майном, що перебуває в його власності. Обмеження можуть виражатися в арешті майна, в наявності обтяження, наприклад, заставою іншим банком, в наявності прав третіх осіб. Якщо підприємство-позичальник (заставник) не виконує своїх зобов'язань щодо своєчасного і повного повернення кредиту та відсотків, то банк-кредитор (заставодержатель) реалізує своє заставне право шляхом звернення стягнення на заставлене майно. На практиці банки починають процедуру звернення стягнення на заставлене майно, коли неплатежі стають великими і тривалими, тобто при невиконанні кредитного договору. Вимоги банку (заставодержателя і кредитора) у більшості випадків задовольняються з вартості закладеного нерухомого майна за рішенням суду. У той же час закон допускає задоволення цієї вимоги без звернення до суду на підставі нотаріально завіреної угоди між заставодержателем і заставодавцем. Законом встановлені випадки, коли стягнення на предмет застави може бути звернено тільки за рішенням суду, зокрема за Законом «Про іпотеку» до таких відноситься випадок, коли предметом іпотеки є підприємство як майновий комплекс. На прохання заставодавця суд має право відстрочити продаж закладеного майна з публічних торгів на строк до одного року (ст. 350 ГК РФ). При вирішенні питання про відстрочку продажу заставленого майна підприємству-боржнику слід врахувати, що відстрочка не звільняє боржника від відшкодування зрослих під час відстрочки збитків кредитора. Іншими словами, підприємству необхідно в цьому випадку вирішити, що для нього вигідніше: домагатися відстрочки, але при цьому нести додаткові витрати за відсотками за кредит і зрослу неустойку, або погодитися на негайну продаж майна і тут же розрахуватися за боргами. Після того як судом або за домовленістю сторін прийнято рішення про задоволення претензії кредитора-заставодержателя з вартості заставленого майна, починається наступний зтап реалізації прав заставодержателя - продаж закладеного майна з публічних торгів, якщо законом не встановлено інший порядок Заставна вартість майна. Щоб підприємству (або фізичній особі) отримати кредит, необхідно знати, на яку вартість слід запропонувати банку своє нерухоме майно в заставу. Банк у визначенні вартості майна, що приймається в заставу, виходить з вимог, що задовольняються за рахунок заставленого майна. Звідси випливає, що в момент звернення стягнення на заставлене майно вартість цього майна повинна бути достатньою, щоб після продажу майна забезпечити повернення кредиту і неоплачених відсотків, а також погасити всі витрати банку, пов'язані з продажем цього майна. Вартість вимог заставодержателя в момент звернення стягнення на заставлене майно дорівнює сумі неповерненого кредиту, неоплачених відсотків за кредит, штрафу (неустойки) і витрат, пов'язаних з реалізацією (продажем) майна на торгах. Компоненти зтой суми надзвичайно важко піддаються визначенню (прогнозуванню) при укладенні договору про заставу, так як не можна передбачити, наскільки великі і коли виникнуть борги по кредиту. У зв'язку з цим необхідну суму заставної вартості майна при укладанні договору банк-кредитор призначає «із запасом», орієнтуючись на гірше збіг обставин в ході виконання кредитного та заставного договорів. Оцінку пропонованих в заставу об'єктів майна може виконувати тільки незалежний оцінювач, який не має майнового інтересу в об'єкті оцінки, а також речових і зобов'язальних прав відносно оцінюваного майна. Умова незалежності оцінювача, сформульоване у Законі «Про оціночної діяльності», виключає можливість проведення оцінки банком - потенційним заставодержателем. Відзначимо деякі особливості оцінки ліквідаційної вартості для цілей оформлення застави (іпотеки). По-перше, дана оцінка є прогнозною. Заставна (ликвида-ційна) вартість визначається при укладенні кредитного договору, але станом на момент закінчення терміну за кредитом з додаванням часу на швидкий продаж з торгів. По-друге, оскільки намічається можлива майбутня продаж з відкритих торгів, то ймовірна зміна власника і відповідна модифікація умов застосування майна. По-третє, розрахунок заставної (ліквідаційної) вартості виконується на основі попередньої оцінки ринкової вартості з урахуванням ліквідаційної знижки на вимушений характер угоди і терміновість продажу. Порядок оцінки заставної вартості нерухомого майна такий: Визначається поточна ринкова вартість об'єктів майна, пропонованих в заставу, на дату укладення кредитного та заставного договорів. Вартість розраховується з урахуванням фізичного, морального та економічного зносу. Розраховується поточна заставна вартість об'єктів на дату укладення договорів шляхом перерахунку ринкової вартості за допомогою коефіцієнта ліквідаційної знижки. Визначається прогнозна заставна вартість об'єктів на дату їх можливого продажу на торгах; для цього поточна заставна вартість коригується з урахуванням очікуваного темпу інфляції та накопичення зносу. Крім цього, для оцінки нерухомості під іпотечний кредит підприємство-заставодавець повинно представити оцінювачу для оцінки наступні документи: документ, що підтверджує право власності (свідоцтво про державну реєстрацію); документи, на підставі яких придбана власність (договору купівлі-продажу, міни тощо); довідка бюро технічної інвентаризації; технічний паспорт об'єкта; документ на право користування земельною ділянкою. Ринкова вартість нерухомості оцінюється для умов продажу її найбільш типовому покупцеві (користувачеві) і для найбільш ефективного використання згідно функціональному призначенню будівель і споруд. При розрахунку заставної (ліквідаційної) вартості нерухомості коефіцієнт ліквідаційної знижки вибирається з урахуванням ліквідності даного виду об'єктів і тривалості продажної експозиції. Найбільш ліквідними є офісна нерухомість, меншою ліквідністю володіють торговельні будівлі і ще менший - про-виробничі та складські будівлі. Розрахована заставна вартість об'єкта відповідає даті укладання кредитного та заставного договорів, далі вона приводиться до моменту погашення боргу методом компаундінга з урахуванням прогнозної оцінки майбутнього темпу інфляції. | ||
| « Попередня | Наступна » | |
|
| ||