Використання фінансового левереджа при іпотечному кредитуванні угод з нерухомістю
Іпотечний кредит при купівлі об'єкта нерухомості є при-розважальні з наступних причин:
при купівлі нерухомості лише деякі покупці володіють власними коштами, достатніми для повної оплати придбаного об'єкта нерухомості ;
ті покупці нерухомості, які мають необхідні для її придбання кошти, прагнуть знизити можливий ризик вкладень капіталу шляхом їх диверсифікації;
ш
залучення іпотечного кредиту дозволяє інвестору контролювати-вать великі обсяги нерухомості;
- інвестор має можливість отримання пільг з оподаткування (використання податкового відрахування, пов'язаного із зменшенням облагаемості-го податком доходу).
Інвестиції в нерухомість при іпотечному кредитуванні становлять дві частини: власний капітал і іпотечний кредит. Величини ставок капіталізації цих двох елементів інвестованого капіталу повинна відповідати ринковій прибутковості з урахуванням ризику вкладень. Тому ставка капіталізації також поділяється на два компоненти: ставка капіталізації на власний капітал і іпотечна постійна.
Іпотечна постійна - відношення величини щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту.
Придбання нерухомості може бути здійснено з вико-ристанням різних методів фінансування. Поширеним є метод придбання нерухомості в розстрочку на тривалий термін з виплатою відповідних відсотків, з доповненням фінансового леві-Реджа. Можливе застосування і інших схем фінансування. Необхід-мо зазначити, що процес фінансування угод з нерухомістю може зробити істотний вплив на її ціну. Фінансування (як вигідне, так і не дуже вигідне) не змінює об'єкт нерухомості фізично, проте воно впливає на суму грошового платежу покупця і на розмір щомісячних виплат по кредиту. Наслідком цього є наступне - чим більш тривалим є термін кредиту, наданого продавцем нерухомості покупцю, і чим нижче процентна ставка по ньому, тим більш високу ринкову ціну встановить продавець. Застосування фінансового левереджа може значно змінити фінансові наслідки від угоди для покупця нерухомості.
Якщо дохідність нерухомості, придбаної із залученням позикових коштів, перевищує річний відсоток за позикою, фінансовий левередж є позитивним. У тих випадках, коли ставка щорічних фінансових вигод від придбаної нерухомості не перевищує відсоток по отриманому кредиту, левередж вважається негативним (в цьому випадку коректним буде взагалі не говорити про фінансовий левередж). У тих випадках, коли об'єкт нерухомості приносить щорічний дохід, що дорівнює річному відсотку за іпотечним кредитом, левередж вважається нейтральним (нульовим).
Дія фінансового левереджа можна пояснити наступною формулою:
Необхідно вказати на те, що на вартість об'єкта нерухомості впливає не тільки величина іпотечного кредиту, але в значній мірі і його частка в інвестованого капіталу, а також спосіб погашення іпотечного кредиту.