| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Облік зносу при оцінці нерухомого майна на основі витратного підходу | ||
|
З фізичним зносом пов'язано поступове зменшення вартості будівель і споруд внаслідок їх старіння і руйнування в результаті експлуатації, фізичного та хімічного впливу, перевантажень, неналежного зберігання і т.д. Під функціональним (моральним) зносом розуміється втрата об'єк-єктом нерухомості своєї вартості через невідповідність об'ємно-пла-тренувального, дизайнерського рішення, матеріалів, обладнання та якос-ства робіт сучасним ринковим вимогам і перевагам потре -бителей. Під економічним (зовнішнім) зносом розуміється втрата об'єктом нерухомості вартості в результаті дії зовнішніх по відношенню до нього факторів (навколишнього природного і соціального середовища, прилеглих об'єктів). Для оцінки сукупного зносу в залежності від наявності достовірної інформації можуть застосовуватися такі методи: метод економічного віку (метод терміну життя); метод розбивки по компонентах зносу. Метод строку життя. Термін життя кожного об'єкта нерухомості закладається при його проектуванні. У теорії оцінки існують такі поняття, що визначають різні терміни функціонування об'єкта нерухомості: термін фізичного життя, термін економічного життя, ефективний вік. Термін фізичного життя - це термін, протягом якого об'єкт нерухомості реально існує і його можна використовувати за призначенням. Ефективний вік визначається станом і зовнішнім виглядом об'єкта, дизайном, економічними факторами, що впливають на його вартість. Умови експлуатації об'єкта, своєчасності ремонту і модернізації в значній мірі впливають на його ефективний вік. Він може бути більше або менше фізичного віку. Необхідно враховувати наявність відмінностей у підході до оцінки зносу між бухгалтерської та оціночної практикою. Оцінювач повинен перш за все виходити з ефективного віку і визначати термін, що залишився економічного життя. Термін економічного життя залежить від багатьох факторів, наприклад економічної ситуації в країні, смаків споживачів і т.д. Разом з тим, виробляючи оцінку нерухомості, оцінювач виходить з того, що в залишився термін економічного життя з об'єктом нерухомості не відбудеться істотних змін. Визначення терміну економічного життя засноване на візуальному огляді об'єкта, аналізі економічної ситуації. У кінцевому рахунку воно багато в чому залежить від досвіду і думки оцінювача. За методом економічного віку (методом строку життя) величина сукупного зносу визначається як частка від ділення ефективного віку на термін економічного життя (нормативний термін служби) будівлі. При цьому під ефективним віком розуміється умовний вік будівлі, визначається фізичним станом і функціональної корисністю, а під терміном економічного життя - період часу, протягом якого будівля має економічну цінність, тобто має корисністю. усувний фізичний знос, тобто фізичний знос, усунення якого економічно виправдано - витрати на усунення якого не перевищують грошової величини, що додається до вартості об'єкта в ре-док цього усунення; непереборний фізичний знос - знос, витрати на усунення якого в результаті перевищують відповідне збільшення вартості об'єкта (образно кажучи, овчинка вичинки не коштує); усувний моральний (функціональний) знос; непереборний моральний (функціональний) знос; економічний (зовнішній) знос (старіння) - за визначенням яв-ляется практично непереборним, єдиний спосіб його усунення - зміна зовнішнього оточення, що в більшості випадків представляє-ся нерозв'язним завданням. Оцінювач повинен провести обгрунтоване узгодження розрахункових оцінок вартості об'єкта нерухомості, отриманих в результаті використання всіх трьох підходів до оцінки, виходячи з відносних ваг, надавати величинам вартості, отриманим в рамках кожного з трьох підходів. Таким чином, оцінювач розраховує середньозважену величину вартості об'єкта нерухомості. В якості остаточного висновку про оцінку вартості нерухомості може бути як одна величина, так і діапазон величин вартості об'єкта нерухомості. | ||
| « Попередня | Наступна » | |
|
| ||