| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Визначення вартості об'єкта нерухомості на основі дохідного підходу | ||
|
Застосування цього підходу передбачає необхідність розрахунку величини доходів, одержуваних від володіння нерухомістю, як в попередній і поточний час, так і в майбутньому. Тому одним з перших етапів при оцінці нерухомості є визначення отриманих та розрахунок і прогнозування майбутніх доходів. Прогнозування доходу від нерухомості грунтується на наступному Вкладаючи капітал в нерухомість для її використання у виробничо-комерційної чи іншої діяльності, інвестор розраховує в результаті отримати певні матеріальні, фінансові чи інші вигоди. Значна частина цих вигод може бути виражена у вигляді фінансових результатів, до числа яких входять: потік грошових коштів (поточні грошові надходження); економія на податках; майбутні доходи від орендної плати; доходи від перепродажу нерухомості; зменшення іпотечного боргу. Завдання аналітика полягає в тому, щоб, розрахувавши поточну вартість всіх майбутніх доходів і фінансових вигод, на їх основі визначити поточну вартість об'єкта нерухомості, що приносить ці доходи. Вивчаючи об'єкт дохідної нерухомості, аналітик бере до уваги найбільш важливі для нього параметри - вартість будівель, споруд, інфраструктури та земельної ділянки, довгострокові кредити (іпотечні кредити). Встановивши величину доходів за попередні періоди, необхідно визначити тенденцію їх розвитку в майбутньому і розрахувати їх прогнозні значення. Саме прогнозні значення доходів служать основою для оцінки об'єктів нерухомості при використанні прибуткового підходу. При використанні прибуткового підходу для оцінки нерухомості точність оцінки в значній мірі залежить від точності прогнозованих доходів. На величину доходів впливає безліч факторів: стан ринку нерухомості на момент оцінки і тенденція його розвитку в перспективі; місце розташування земельної ділянки та якість споруд на ньому; наявність інфраструктури, в тому числі комунікацій, що зв'язують об'єкт нерухомості з навколишнім середовищем, і т.д. Облік і оцінка цих факторів повинна лягти в основу прогнозу. Основна розрахункова величина для оцінювача - чистий операційний дохід від нерухомості. При розрахунку чистого операційного доходу необхідно враховувати витрати, призначені для заміни елементів нерухомості з нетривалими термінами служби. Ці витрати (резерв на заміщення) поряд з поточними операційними витратами необхідно відняти з дійсних валових доходів. Прогнозування резерву заміщення проводиться виходячи з часу придбання і орієнтовних термінів служби елементів, що підлягають заміні. Визначення вартості об'єкта нерухомості на основі дохідного підходу можливо двома методами: методом дисконтування грошових потоків і методом прямої капіталізації доходу. Визначення вартості об'єкта нерухомості методом дисконтування грошових потоків здійснюється шляхом прогнозування майбутніх доходів, які потенційно можуть бути генеровані об'єктом нерухомості, з подальшим приведенням їх до поточної вартості за ставкою дисконтування (необхідної інвесторами ставкою доходу на інвестиції), обраної з урахуванням ризику інвестування в дану нерухомість. В якості потоку доходів використовується чистий операційний дохід - дійсний валовий дохід від об'єкта нерухомості за вирахуванням поточних операційних витрат і резерву на заміщення, тобто розглядається потік доходів до вирахування відсотків з обслуговування боргових зобов'язань і податків. Застосування в розрахунках величини чистого операційного доходу дозволяє не враховувати відмінності між різними об'єктами власності в структурі капіталу та виплаті податків, що робить оцінку вартості різних об'єктів майна більш порівнянною. Оскільки гроші навіть в умовах повної визначеності майбутнього мають змінну вартість, потік доходів, які будуть отримані в майбутньому, необхідно дисконтувати (привести до сьогоднішнього дня), підсумувати і, крім цього, врахувати вартість об'єкта при реверсії - можливий перепродаж у майбутньому. Величину коефіцієнта капіталізації можна розрахувати трьома способами: кумулятивним методом на основі підсумовування безризикової ставки доходу з компонентами, які враховують величину ризику, характерну для інвестування в даний об'єкт нерухомості; виходячи з аналізу ринкових даних, тобто діленням чистого доходу, принесеного порівнянними об'єктами нерухомості, на ціну їх фактичного продажу з наступним адекватним усередненням; на основі необхідної ставки прибутковості (в якості якої можна прийняти ставку дисконтування) за вирахуванням темпу зростання потоку доходів. Важливою особливістю розрахунку коефіцієнта капіталізації в оцінці нерухомості є необхідність врахування залишкової вартості об'єк-єкта в момент її перепродажу в майбутньому. Якщо ймовірність зниження вартості об'єкта в майбутньому велика, то при розрахунку коефіцієнта ка-капіталізації необхідно врахувати норму відшкодування основної суми ін-вестірованного капіталу. Крім цього, вибір коефіцієнта капіталізації-ції повинен бути ретельно обгрунтований з урахуванням різного роду ризиків. | ||
| « Попередня | Наступна » | |
|
| ||