| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Основні принципи оцінки вартості нерухомості для цілей інвестування | ||
|
Принципи оцінки являють собою трактування загальноекономічних законів з позицій суб'єктів ринку нерухомості та при коректному застосуванні призводять до достовірних висновків про вартість майна. В результаті багаторічної практики і теоретичних досліджень в області оцінки нерухомості сформувалися три групи принципів оцінки. Перша з них пов'язана з уявленнями власника про нерухомості; принципи другої групи обумовлені експлуатацією нерухомості та пов'язані з уявленнями виробників про нерухомості, а третя група включає принципи, зумовлені ринковим середовищем. Окремим, що не входять у зазначені групи принципів, є принцип найкращого (найбільш ефективного) використання нерухомості. Інвестор, вирішуючи завдання визначення вартості нерухомості, може і повинен ставити себе на місце потенційного власника, що експлуатує об'єкт нерухомості, і враховувати вплив ринкового середовища. У першу групу принципів, пов'язаних з уявленнями власника про майно, входять наступні принципи:, принцип корисності; принцип заміщення; принцип очікування. Друга група, принципи якої обумовлені експлуатацією нерухомості та пов'язані з уявленнями виробників про нерухоме майно, об'єднує такі принципи: принцип вкладу; принцип залишкової продуктивності земельної ділянки; принцип рівноваги ; принцип зростаючої або зменшується віддачі (принцип граничної прибутковості); До третьої групи, що включає принципи, зумовлені ринковим середовищем, відносяться: принцип попиту та пропозиції; принцип відповідності; принцип конкуренції; принцип зміни. Принцип найкращого (найбільш ефективного) використання нерухомості є найважливішим компонентом концепції найкращого використання - основоположною концепції в оцінці нерухомості, яка враховує оптимальне поєднання характеристик нерухомості і сформованих на поточний момент ринкових умов - і грунтується на наступній передумові: верхня межа ціни, яку готовий заплатити покупець, визначається його думкою щодо найбільш вигідного використання придбаного об'єкта нерухомості. Таким чином, використання як незабудованих, так і забудованих земельних ділянок відповідає наступній тенденції: власник експлуатує їх у відповідності зі своїм найкращим варіантом використання. Разом з тим поточне використання об'єкта не обов'язково є найкращим, тому вказане оцінювачем у звіті про оцінку об'єкта найкраще використання об'єкта нерухомості може не збігатися з поточним його використанням. При визначенні найкращого (найбільш ефективного) використання об'єкта беруть до уваги наступне: ринкові умови (насамперед переважаючі способи землекористування в околицях оцінюваної нерухомості); існуючі норми зонування; очікувані зміни на ринку нерухомості; поточний спосіб використання нерухомого майна. Найкраще використання об'єкта нерухомості - це найбільш ве-роятно і юридично дозволене використання цього об'єкта (якщо об'єкт - ділянка землі, то вільного або з поліпшеннями), яке фі-тному можливо, економічно обгрунтовано і призводить до найвищої вартості оцінюваного об'єкта. У звіті про оцінку найкращими визнаються як один конкретний варіант використання, так і послідовна зміна різних його способів (варіантів) використання. Діапазон варіантів використання земельної ділянки може бути обмежений наявними на ньому поліпшеннями, як для ділянки вільного і готового для забудови відповідно до найкращим використанням, так і для забудованої ділянки з вже наявними поліпшеннями. Якщо поточне використання не є найкращим, воно може тривати до тих пір, поки вартість землі при найкращому варіанті використання не перевищить вартості нерухомого майна (землі і поліпшень) при поточному використанні за вирахуванням витрат по знесенню наявних поліпшень . Наприклад, склад, розміщений в промисловій зоні міста, відповідає найкращому використанню ділянки землі, на якому він знаходиться. Однак розташування подібного об'єкту у центральній частині міста не відповідає принципу найкращого використання зайнятого цим складом земельної ділянку, якому більше відповідає використання даної ділянки землі під будівництво офісного будинку, розважального закладу, ресторану або торгового центру. Найкраще використання з плином часу може мінятися (наприклад, якщо в безпосередній близькості від земельної ділянки побудували велику автомагістраль, то найкращим використанням ділянки може стати будівництво мотелю, автозаправної станції або придорожнього кафе. Принцип заміщення свідчить, що обізнане покупець (споживач) на відкритому ринку не заплатить за об'єкт нерухомості ціну, перевищувати витрати на придбання об'єкта майна, в тій же ступеня-ні привабливого для покупця, т.е . з еквівалентної корисності. Відповідно до принципу заміщення передбачається, що покупці-тель буде розглядати всі наявні у нього альтернативні варіан-ти угод і буде підходити раціонально до вирішення питання вибору, маючи достатнім часом для цього . Серед альтернативних ва-риантов поведінки покупця можуть бути: купівля іншого, аналогічно-го об'єкта майна; відтворення Аналогічних поліпшень на дру-гом ділянці землі; вкладення коштів, що забезпечує порівнянний за своїми характеристиками дохід. Принцип заміщення означає, що розважливий здоровий покупець (потенційний власник об'єкта нерухомого майна) не заплатить за даний об'єкт більше найменшої ціни, запитуваної на даному сегменті ринку за аналогічний об'єкт з тим же ступенем корисності. Таким чином, принцип заміщення дозволяє встановити верхню межу вартості оцінюваного майна. Даний принцип лежить в основі застосування порівняльного підходу. Принцип очікування полягає в наступному. Вартість нерухомості насамперед залежить не від минулих цін продажів аналогічних об'єктів або від їх відновної вартості, а від тих вигод, які учасники ринку мають намір і можуть отримати в майбутньому від придбання та використання нерухомого майна. Вартість майна визначається вигодами (або перевагами), які, як очікується, це майно принесе власнику. Очікування може приймати як позитивний, так і негативний харак-тер. Економічний спад, безробіття, напружена соціальна обітниці-новка, державні обмеження на забудову здатні отрицатель-но вплинути на вартість майна. Облаштування прилеглих до ділянки земель здатне істотно змінити його вартість. Якщо на момент оцінки об'єкти прилеглої території знаходяться на стадії планування і проектування, у процесі аналізу і подальшої оцінки має бути враховано їх потенційний вплив. Таким чином, вартість об'єкта та майна залежить від очікувань власника. Принцип вкладу - вартість кожного елемента нерухомого майна визначається внеском цього елемента в загальну вартість всього об'єкта майна. Інакше кажучи, вартість кожного елемента дорівнює величині, на яку зменшиться загальна вартість майна у відсутності даного елемента, або величині, на яку збільшиться загальна вартість майна за наявності (додаванні) даного елементу. Вартість елемента нерухомості необов'язково дорівнює витратам на його створення. Наприклад, будівництво на дачній ділянці тенісного корту необов'язково збільшить сукупну вартість об'єкта нерухомості на суму понесених витрат. Вартість вкладу корту вимірюється його корисністю з точки зору середнього покупця (тобто суб'єкта ринку). Цей внесок може бути оцінений як вище, так і нижче будівельних витрат. Принцип залишкової продуктивності земельної ділянки. Процес оцінки ринкової вартості земельної ділянки аналогічний оцінці інших об'єктів нерухомості . Разом з тим є істотна різниця, яка полягає в тому, що ринкова вартість земельної ділянки є базисної складової ринкової вартості всього сукупного об'єкта нерухомості, хоча в практиці оцінки земельної ділянки його ринкова вартість розраховується у вигляді залишку від загальної вартості об'єкта за вирахуванням поліпшень (будівель, споруд і т.д.). У цьому проявляється дія принципу залишкової продуктивності земельної ділянки. Слід зауважити, що одним з наслідків реалізації даного принципу є метод техніки залишку для землі - універсальний метод оцінки вартості земельної ділянки , особливо ефективний при відсутності інформації про продажі аналогічних ділянок, але за наявності відомостей про прибутковість всього об'єкта нерухомості - земельної ділянки з поліпшеннями. Залишкова продуктивність визначається як чистий дохід, що припадає на частку поліпшень. Даний принцип тісно пов'язаний з принципом граничної прибутковості. Принцип граничної прибутковості свідчить, що послідовне додавання поліпшень супроводжується зростанням вартості нерухомого майна. На певній стадії витрати по створенню додаткових поліпшень вже не будуть повністю компенсовані за рахунок підвищення вартості об'єкта. Ефект, пов'язаний з нелінійним збільшенням вар-тості майна у міру додавання поліпшень, є ефектом на-насичення. Даний принцип застосовується в методах витратного підходу, зокрема при аналізі усувного фізичного і морального зносу. Принцип попиту та пропозиції. Під пропозицією розуміється все нерухоме майно даного виду, виставлене на продаж або оренду на даний момент часу на даному сегменті ринку. Під спро-сом розуміється все нерухоме майно даного виду, яке участ-ники ринку готові придбати протягом даного періоду часу. Зміна ціни (вартості) об'єкта нерухомості безпосередньо залежить від зміни величин попиту і пропозиції на ринку недвижи-мости, від їхньої взаємодії. Принцип попиту та пропозиції в оцінці є наслідком закону пропозиції і попиту - економічної закономірності, що зв'язує обсяги попиту та пропозиції з цінами товарів на ринку. Для заданих величин пропозиції та попиту шляхом суміщення відповідних залежностей «пропозиція-ціна» і «попит-ціна» визначається точка ринкової рівноваги, в якій ринкова ціна товару така, що обсяги попиту та пропозиції збігаються. При рівноважної ціни товару рівноважний обсяг пропозиції збігається з рівноважним обсягом попиту. З принципом попиту та пропозиції тісно пов'язаний принцип конкуренції. Принцип конкуренції. Конкуренція на ринку нерухомості виникає серед покупців, продавців, орендарів та орендодавців, які прагнуть укласти угоду або орендний договір про купівлю-продаж нерухомості. Крім того, кожен об'єкт конкурує з усіма іншими аналогічними об'єктами. У довгостроковій перспективі конкуренція вирівнює незвично високі або надлишкові прибутку. Можливе одержання прибутку породжує конкуренцію, але можливість вилучення надвисоких прибутків породжує руйнівну конкуренцію. Принцип відповідності - вартість об'єкта нерухомого майна залежить від ступеня однорідності навколишньої забудови в районі , кото-раю утримує величини вартості нерухомого майна на визна-ленном рівні і гарантує, що вартість будь-якого об'єкта не опуститься нижче цього рівня (за умови утримання об'єкта в нормальному стані) або значно не перевищить цей рівень. Якщо підтримка відповідності в районі сприяє збереженню величин вартості на одному рівні, то його порушення позначається на них негативно. Порушення принципу відповідності можна спостерігати в дачних селищах, де ділянки розпродавалися власникам різних катего-рій в різний час. Розташування по сусідству дорогих і дешевих об'єк ектов нерухомості веде до зменшення ринкової вартості більш до-рогіх об'єктів нерухомості. Принцип зміни. Зміна ринкових умов - неминучий і постійний процес, що протікає поступово і часто приховано. Чим активніше сегмент ринку, тим швидше в ньому протікають зміни. До найбільш різким зрушень на ринку нерухомості призводять зміни законодавства, будівництво нових об'єктів, закриття промислових підприємств, а також форс-мажорні ситуації у вигляді військових дій, природних катастроф тощо На вартість нерухомості постійно надають як позитив-ве, так і негативний вплив безліч факторів: соціальні, еко-номічного, екологічні, а також фактори державного регулювання-вання. Перед оцінювачем стоїть завдання виявити і врахувати поточні та очікуваних (майбутні) зміни на ринку. Оскільки зміни відбуваються постійно, будь-яка оцінка дійсна тільки на певну дату. При використанні в процесі оцінки цін минулих угод в методах порівняльного підходу необхідно вносити тимчасові коригування параметрів об'єктів-аналогів до дати оцінки. | ||
| « Попередня | Наступна » | |
|
| ||