| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Речові, ринкові та організаційно-правові особливості нерухомості як потенційного об'єкта інвестицій | ||
|
Першу групу утворюють фундаментальні особливості - особливості природно-речового, фізичного, матеріального походження: іммобільність об'єкта нерухомості; унікальність кожного об'єкта ; довговічність, стабільність об'єкта (для земельних ділянок ця особливість трансформується в безстроковість, вічність землі); дефіцитність (причому з тенденцією до зростання). Іммобільною. Оскільки будь-який об'єкт нерухомості пов'язаний з конкретним і географічно фіксованим ділянкою земної по-поверхні, він є фізично недвіжімьм, непереміщуваними. Унікальність. Кожна ділянка землі має свої унікальні, характерних тільки для нього характеристики - місце розташування, форма, оточення; фізичні, хімічні, кліматичні та інші параметри. Оскільки абсолютно однакових земельних ділянок, як і абсолютно однакових розміщених на них будівель і споруд, не існує, кожен об'єкт нерухомості є єдиним, унікальним, неповторним. Дефіцитність. Відносний дефіцит землі, а значить, і нерухомості в цілому обумовлений збільшенням чисельності населення і кінцівкою земельних ресурсів. Таким чином, сукупне максимально можливу пропозицію земельних ресурсів обмежено рам-ками земної поверхні. Довговічність, стабільність. Терміни створення (будівництва) будівель і споруд можуть досягати декількох років, окрім цього, за термінами служби будівлі і споруди є найбільш довговічними об'єктами, створюваними людиною. Вічність землі. На відміну від будівель і споруд земля не має терміну створення та терміну життя; земля вічна - термін її служби є необмеженим. Тому земля - що не амортизуються в бухгалтерському обліку основний засіб. Це, зокрема, забезпечує стабільність інвестицій у землю. У другу групу відносять такі особливості об'єкта нерухо-'мості як власне ринкового об'єкта - товару: специфіка обороту (через оборот прав); специфіка життєвого циклу; розбіжність тенденцій зміни вартості компонентів нерухомості - землі та її поліпшень (будівель і споруд); схильність ринкової та інвестиційної вартості нерухомості впливу фінансування Б різних формах; низька ліквідність; незначна еластичність пропозиції. Специфіка життєвого циклу. Тривалість створення і термінів служби об'єктів нерухомості визначає їх тривалий життєвий цикл (у порівнянні з іншими товарами) і, як наслідок, нерав-номерними і складну структурованість грошових потоків, гені-ріруемих об'єктами дохідної нерухомості. Розбіжність тенденцій зміни вартості компонентів нерухомості - землі та її поліпшень (будівель, споруд та інфраструктури). Переважає тенденція збільшення вартості землі на тлі деякого зниження вартості будівель і споруд. Нескінченність терміну служби землі, збільшення її дефіцитності, інфляція та інші чинники визначають потенціал зростання вартості землі. В цей же час вартість іншого компонента нерухомості - будівель і споруд _ з плином часу, навпаки, знижується внаслідок сукупного зносу, як фізичного зносу, пов'язаного з природним старінням об'єкта, морального зносу, пов'язаного з збільшується невідповідністю об'єкта сучасним вимогам, так і економічного зносу, пов'язаного з несприятливим оточенням (застарівання по місцю розташування). Слід зазначити, що тенденції зниження вартості конкретного об'єкта нерухомості через зношування протистоїть зустрічна тенденція - тенденція підвищення вартості через інфляцію. Вплив фінансування в різних формах на ринкову та інвестиційну вартість нерухомості виявляється в тому, що дохідної нерухомості притаманне фінансування в кілька рівнів (основними з них є фінансування за рахунок власних і позикових коштів). Крім цього, фінансування може бути організовано різним чином - по пайовій участі, за часом здійснення. Найбільш поширений спосіб фінансування - іпотечне кредитування, тобто фінансування за рахунок власних і позикових коштів під заставу нерухомого майна. Все це істотно впливає на рівень корисності та інвестиційної привабливості об'єктів нерухомості і в кінцевому рахунку на його ринкову та інвестиційну вартість. Низька ліквідність. Нерухомість (об'єкти капітального будівництва) має істотно меншу ліквідність, ніж, наприклад, фінансові активи. Це, зокрема, обумовлено значним терміном, необхідним для реалізації об'єкта на ринку. Незначна еластичність пропозиції нерухомості. Зміна величини пропозиції нерухомості порівняно з попитом на неї може бути істотно більшим, ніж на інших сегментах роздільність (подільність) прав на нерухомість; особливості оподаткування об'єктів нерухомості; необхідність професійного менеджменту. Роздільність (подільність) прав на нерухомість. Права на нерухомість можуть бути розділені по типу прав, за елементами об'єкта і за часом їх здійснення. Також існує і можливість наявності обтяжень прав на нерухомість у вигляді застави, сервітуту, обмеження прав користування, що випливає з контракту, і т.п. Найбільш поширена форма обтяження в ситуації розвиненого земельного ринку - це сервітут, встановлений щодо земельної ділянки. Сервітутом називається обмежене право користування чужим майном (наприклад, для прокладки і експлуатації комунікацій, ліній електропередачі, проходу (проїзду) через земельну ділянку тощо). Особливості оподаткування об'єктів нерухомості пов'язані з наступним. Інвестиції в нерухомість надають на практиці підприємству-інвестору можливість отримання податкових пре-майн - сума податку на нерухоме майно підприємства знижує базу оподаткування з податку на прибуток, оскільки у відповідності з Податковим кодексом РФ податок на нерухоме майно організації включається до складу інших витрат, пов'язаних з виробництвом і (або) реалізацією продукції (послуг). Фізичні особи, які купують нерухомість, також мають податкові переваги, які пов'язані з пільговим оподаткуванням - в цьому випадку у власника нерухомості з'являються пільги з податку на доходи з фізичних осіб (колишня назва - прибутковий податок) у вигляді майнових вирахувань з оподатковуваної бази. Необхідність професійного менеджменту пов'язана з тим, що складність і тривалість процесів створення будівель і споруд, процесу облаштування земельних ділянок вимагають ефективного, професійного управління об'єктами нерухомості, як на стадії будівництва (облаштування), так і на стадіях оцінки, продажу (купівлі) і подальшої експлуатації (постійна підтримка будівель і споруд, об'єктів інфраструктури та земельної ділянки в робочому функціональному стані). | ||
| « Попередня | Наступна » | |
|
| ||